Giới bất động sản kỳ vọng có sự tăng trưởng vào những tháng cuối năm, nhưng nguồn cung dồi dào, tiền tệ bị thắt chặt, cùng với tác động của các nghị định về mua bán đất nền giá rẻ mới ban hành khiến thị trường bất động sản TP.HCM khó có sự đột biến.


Theo CBRE Việt Nam, hiện có khoảng 14.200 căn hộ bán ra trong thị trường sơ cấp tại TP.HCM từ đầu năm đến nay. Việc hàng loạt dự án ra đời với hàng chục nghìn căn hộ trong bối cảnh thị trường ảm đạm đã dẫn đến những cuộc chạy đua khuyến mãi để thu hút khách hàng.

Ngay cả thị trường được đánh giá là đất nền giá rẻ có tính thanh khoản ổn định nhất tại TP.HCM là đất nền, sau những đợt giá tăng nhẹ đã trở lại im ắng. Hiện nay, các sàn giao dịch bất động sản gặp khó khăn trong việc tìm khách hàng. Theo thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản, các dự án đất nền có mãi lực giảm 50-60% so với năm 2007 và không có dấu hiệu hồi phục. Mức độ tăng giá của thị trường đất nền so với tháng trước là bằng 0. Trong số 10 dự án đất nền tại quận 9, thì cả 10 dự án đều đứng giá, trong khi khu vực quận 2, dự án tăng cao nhất chỉ 0,7%.

Bởi lẽ, theo các ngân hàng, nếu áp dụng đúng quy định tại Thông tư 13, thì sắp tới đây, các ngân hàng sẽ phải tiếp tục siết cho vay tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, ngay cả với đối tượng có nhu cầu về nhà ở. Trong khi việc mua bán nhà đất xưa nay chủ yếu dựa vào nguồn vốn ngân hàng, thì với thông tư này, thị trường có nguy cơ đóng băng là điều khó tránh khỏi.

Những người có nhu cầu mua nhà để ở thực sự hay “lướt sóng” thì cũng khó được ngân hàng chấp nhận giải ngân. Trong khi đó, Nghị định 71 dù được đánh giá là đã tạo ra cơ chế thoáng hơn đối với doanh nghiệp đầu tư bất động sản ở góc độ huy động vốn nhưng cũng "đẻ" ra không ít phiền hà. Đơn cử, theo Thông tư hướng dẫn Nghị định 71, thì việc lập hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải thêm "phần công chứng."

Giao dịch căn hộ cao cấp của các doanh nghiệp chuyên về môi giới như Vinaland, Sacomreal trong vài tuần trở lại đây không có biến động. Các dự án căn hộ cao cấp ở quận 7, Nhà Bè, Bình Chánh... lượng giao dịch rất ít. Hiện tại, không nhiều sàn giao dịch muốn lấy sản phẩm căn hộ cao cấp về để bán vì đầu ra rất khó. Để phân khúc căn hộ cao cấp đang ế thừa và liên tục giảm giá có thể "tan băng," các website mua bán, rao vặt về bất động sản đang tung ra các chiêu thức khuyến mại giảm giá bán kèm theo các ưu đãi khác của chủ đầu tư.

Tương tự, toàn bộ dự án đất nền tại khu vực quận 7 đều có mức độ tăng giá là 0%. Nguyên nhân khiến thị trường đất nền không còn sôi động là do những sản phẩm đất nền hiện nay đã quá cũ, qua tay nhiều người, không còn khả năng sinh lời. Hiện nay, giao dịch chủ yếu là mua để ở nhưng cũng rất ít, bởi giá và Lãi suất quá cao. Việc thị trường bất động sản im ắng quá lâu làm cho nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này nao núng. Không ít chủ đầu tư công bố hùng hồn rằng dự án bán rất tốt, nhưng sau khi rao bán đợt 2 lại bán dưới cả giá ban đầu.

Quy định này lại không cần thiết và rườm rà trong thủ tục hành chính, làm mất nhiều thời gian vì việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai chỉ cần có văn bản xác nhận của chủ đầu tư và đóng thuế thu nhập cá nhân do cơ quan thuế xác nhận hoàn tất là đủ.

Tại các cuộc hội thảo về bất động sản gần đây, đa số doanh nghiệp và giới chuyên gia đều có nhận định chung rằng thị trường bất động sản thời gian qua gặp nhiều thử thách, các doanh nghiệp gặp khó khăn về huy động nguồn vốn cho đến tác động thắt chặt về chính sách thuế, tín dụng...

Trong những ngày đầu tháng 9.2010, dân môi giới tự do khu vực Bình Tân đang tìm cách kiếm hàng từ dự án (DA) Happy Plaza, tọa lạc trên đường Trần Đại Nghĩa, Q.Bình Tân, TP.HCM. Anh Minh, một người môi giới tự do, gần vòng xoay An Lạc, giải thích, việc nhiều người quan tâm đến DA này là do thông tin về giá của DA này tốt, khoảng 12,5 - 13,5 triệu đồng/m2. Đến thời điểm này DA đã làm xong móng nhưng chủ đầu tư vẫn chưa tung hàng ra thị trường. Theo một số công ty môi giới, chủ đầu tư bỏ ra hơn 1.000 tỉ đồng để mua bảo hiểm cho toàn bộ công trình trong 5 năm. Diện tích căn hộ vừa phải (từ 60 - 120m2) nên tổng số tiền cho một căn hộ ở mức vừa phải. Khách có nhu cầu hầu hết là những người từ miền Tây Nam Bộ lên TP sinh sống.

Một số DA đất nền tại khu vực Q.9, Thủ Đức hiện nay đang rao bán với giá từ 6-8 triệu đồng/m2 cũng được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Thậm chí nhiều doanh nghiệp không chọn hình thức quảng cáo, mà cho nhân viên đi phát tờ rơi giới thiệu DA, giá bán đến tận tay người tiêu dùng. Nhiều người cho rằng do vị trí xa nên giá rẻ, nhưng theo giới am hiểu thị trường, chính sự trầm lắng của thị trường nên mới tồn tại những mức giá như thế.

Trường hợp của Happy Plaza không phải cá biệt, cũng ngay trong năm2010, nhiều DA có vị trí vùng ven, nhưng thuận lợi về giao thông cũng tung hàng ra thị trường với giá từ 10 - 15 triệu đồng/m2. Dọc theo tuyến đường Nguyễn Văn Linh, thuộc địa bàn H.Bình Chánh, có ít nhất hai DA mới tung hàng ra thị trường. Trong đó, DA Tera rosa có mức giá là 12,5 triệu đồng/m2. Tại Q.2, một trong những khu vực nóng của địa ốc nhưng DA của PetroLand cũng chỉ vào khoảng 14 triệu đồng/m2. Cách DA này khoảng 2 km, căn hộ thuộc ThuDuc Apartment đưa ra thị trường vào khoảng 15,5 triệu đồng/m2.